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Délibérations instituant et fixant le taux de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH)

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Revue : Vie Communale

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 A- PRÉSENTATION

 En application de l’article 1406 bis du code général des impôts (CGI), une taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH) est due pour les logements vacants au 1er janvier de l’année d’imposition.

 ▪ Lorsque le logement est situé dans une commune qui présente un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant (« zone tendue »), la taxe est due pour les logements vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition. Le taux de la taxe est fixé à 17% la première année d'imposition et à 34% à compter de la deuxième année d'imposition. Seules les communes en perçoivent le produit et elles peuvent, sur délibération, augmenter ces taux, respectivement, jusqu’à 30% et 60%. 

▪ Lorsque le logement est situé dans une commune qui ne présente pas un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (« zone non tendue »), la taxe est due pour les logements vacants depuis au moins deux années au 1er janvier de l'année d'imposition, sous réserve d’avoir été instituée car elle n’est que facultative. Par délibération, la commune peut instituer la taxe et fixer son taux, sans toutefois excéder le taux de 50%.

 ▪ Les EPCI à fiscalité propre qui ont adopté un programme local de l'habitat défini à l'article L.302-1 du code de la construction et de l'habitation peuvent instituer la TVLH, mais uniquement sur les territoires sur lesquels une TVLH communale (de droit ou sur délibération) ne s’applique pas. 

▪ La taxe est due par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance. Ces dispositions s’appliquent à compter des impositions établies au titre de l'année 2027. Sauf mention contraire, les articles cités dans les développements qui suivent sont ceux du code général des impôts ou de ses annexes. Un décret établit la liste des communes classées en zone tendue et en zone non tendue.

 B- CHAMP D’APPLICATION 

1- Les logements concernés 

 Nature des locaux Sont concernés les seuls logements, c'est-à-dire les seuls locaux à usage d'habitation (appartements ou maisons).  Conditions d’assujettissement des locaux Logements habitables Seuls les logements habitables, c'est-à-dire clos, couverts et pourvus des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire) sont concernés par le dispositif. Logements non meublés Les logements vacants s'entendent des logements non meublés et, par conséquent, non assujettis à la la taxe d'habitation sur les résidences secondaires en application du I de l'article 1407. Sont exonérés les logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte, destinés à être attribués sous conditions de ressources. 

2- Appréciation de la vacance 

 Appréciation, durée et décompte de la vacance 

▪ Lorsque le logement est situé dans une commune qui présente un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant (« zone tendue ») :  Est considéré comme vacant, un logement libre de toute occupation pendant au moins une année. Ainsi, pour l’assujettissement à la TVLH au titre de N, le logement doit avoir été vacant au cours de l’année N-1 ainsi qu’au 1er janvier de l’année d’imposition. Un logement occupé moins de 90 jours consécutifs ou 90 jours consécutifs au cours de l’année N-1 est considéré comme vacant. En revanche, un logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année de référence n’est pas considéré comme vacant. Ainsi, indépendamment du fait que le logement soit resté vacant au 1er janvier de l’année N-1, la circonstance qu’il ait été occupé en N-1 pendant plus de 90 jours consécutifs suffit à l'exclure en N du champ d'application de la TVLH. La preuve de l'occupation peut être apportée par tous moyens, notamment la déclaration de revenus fonciers des produits de la location, la production des quittances d'eau, d'électricité, de téléphone… 

▪ Lorsque le logement est situé dans une commune qui ne présente pas un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (« zone non tendue ») : Est considéré comme vacant, un logement libre de toute occupation pendant au moins deux années consécutives. Ainsi, pour l’assujettissement à la TVLH au titre de N, le logement doit avoir été vacant au cours des années N-2 et N-1 (« années de référence ») ainsi qu’au 1er janvier de l’année d’imposition. Un logement occupé moins de 90 jours consécutifs ou 90 jours consécutifs au cours de chacune des deux années de référence est considéré comme vacant. En revanche, un logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours d’une des deux années de référence n’est pas considéré comme vacant. Ainsi, indépendamment du fait que le logement soit resté vacant au 1er janvier des années N-2 et N-1, la circonstance qu’il ait été occupé en N-2 ou N-1 pendant plus de 90 jours consécutifs suffit à l'exclure en N du champ d'application de la TVLH. La preuve de l'occupation peut être apportée par tous moyens, notamment la déclaration de revenus fonciers des produits de la location, la production des quittances d'eau, d'électricité, de téléphone…

 ▪ Remarque : pour les impositions établies au titre de 2027, il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027 (article 108 de la loi de finances pour 2026, IX) 

 La vacance ne doit pas être involontaire 

Le 2° du C du I de l'article 1406 bis précise à ce sujet que sont exclus du champ de la TVLH les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable. Ainsi, la taxe n'est pas due lorsque la vacance est imputable à une cause : 

- faisant obstacle à l'occupation durable du logement, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation ; 

- ou s'opposant à son occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur. 

Sont notamment concernés : 

- les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition ; 

- les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur.

 C- NÉCESSITÉ D’UNE DÉLIBÉRATION 

En « zone tendue », la TVLH est applicable de droit sur le territoire des communes concernées. En « zone non tendue », la TVLH est applicable lorsque le conseil municipal de la commune ou l’organe délibérant de l’EPCI à fiscalité propre a valablement délibéré en ce sens. 

 1- Délibération d’institution - Autorités compétentes pour prendre la délibération 

Il s'agit : des conseils municipaux des communes situées en « zone non tendue » ; des organes délibérants des EPCI à fiscalité propre mentionnés aux I ou II de l'article 1379-0 bis, lorsqu'ils ont adopté un programme local de l'habitat défini à l'article L. 302-1 du code de la construction et de l'habitation. 

2- Délibération de fixation du taux 

Lorsque le logement est situé dans une commune qui présente un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, le taux de la taxe est fixé de droit à 17% la première année d'imposition (logements vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition) et à 34% à compter de la deuxième année d'imposition (logements vacants depuis au moins deux années au 1er janvier de l'année d'imposition). Sur délibération de la commune, ces taux peuvent être portés, respectivement, jusqu’à 30% et 60%. La délibération mentionne les deux taux à retenir en fonction de la vacance constatée. Lorsque le logement est situé dans une commune qui ne présente pas le déséquilibre mentionné au point précédent, la TVLH est due pour les logements vacants depuis au moins deux années au 1er janvier de l'année d'imposition. Par délibération de la commune ou de l’EPCI à fiscalité propre, le taux d’imposition peut être fixé dans la limite de 50%. Rappel : pour les impositions établies au titre de 2027, il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027. 

D- DATE, PORTÉE ET DURÉE DE VALIDITÉ DES DÉLIBÉRATIONS 

1- Délibération d’institution 

La TVLH s’applique de droit dans les communes classées en « zone tendue ». Elles ne peuvent donc pas s’opposer à l’application de la TVLH sur leur territoire. Sur le territoire des communes classées en « zone non tendue », la TVLH peut être instituée (et son taux fixé) par une délibération prise dans les conditions prévues aux articles 1639 A et 1639 A bis par renvoi L'institution de la TVLH dans les communes situées en « zone non tendue » devra être décidée par une délibération prise avant le 1er octobre N-1 pour être applicable en N, sous réserve d'être notifiée au plus tard quinze jours après la date limite prévue pour son adoption. Cette délibération demeure valable tant qu’elle n’est pas rapportée. 

2- Délibération de fixation du taux 

Conformément au III de l’article 1406 bis, les délibérations fixant le ou les taux de la TVLH doivent être prises dans les conditions prévues à l’article 1639 A, soit, en principe, avant le 15 avril d’une année pour être applicables au titre de la même année. Cette délibération doit être prise chaque année. A défaut, les impositions peuvent être recouvrées selon les décisions de l’année précédente. Remarque : Il est recommandé pour les communes situées en « zone non tendue » de dissocier la délibération d’institution (à prendre avant le 1er octobre N-1 pour N) de celle fixant le taux d’imposition (à prendre avant le 15 avril N pour N). En effet, seule la délibération de taux est à prendre chaque année. 

3- Portée des délibérations 

Les délibérations prises par l’EPCI ne sont applicables que sur les territoires sur lesquels une TVLH communale (de droit ou sur délibération) ne s’applique pas. Il résulte de ces dispositions que les EPCI ne peuvent assujettir les locaux d’habitation vacants à la TVLH qu’à titre subsidiaire. 

 

E- DIVERS 

Les dégrèvements sont systématiquement à la charge de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre. Ils s'imputent sur les attributions mentionnées aux articles L.2332-2 et L.3332-1-1 du code général des collectivités territoriales. 

 

Délibération instituant la taxe d’habitation sur la vacance des locaux d’habitation

 

Le/La maire / président(e) de …,

 

Expose les dispositions de l’article 1406 bis du code général des impôts permettant au conseil … d’instituer la taxe sur la vacance des locaux d’habitation.

Rappelle les conditions d’assujettissement des locaux et les critères d’appréciation de la vacance et précise qu’en cas d'imposition erronée, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la commune / l’établissement public de coopération intercommunale.

(Exposé des motifs conduisant à la proposition)

 

Vu l’article 1406 bis du code général des impôts, 

 

Le conseil …, après en avoir délibéré (modalités du vote à préciser) :

 

  • Décide d’instituer la taxe sur la vacance des locaux d’habitation.
  • Charge le/la maire / président(e) de notifier cette décision aux services préfectoraux.

 

A ..., le ...

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Délibération fixant le taux de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation 

 

Le/La maire / président(e) de …

 

Expose les dispositions de l’article 1406 bis du code général des impôts permettant au conseil … de fixer le taux de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation.

Rappelle les conditions d’assujettissement des locaux et les critères d’appréciation de la vacance et précise qu’en cas d'imposition erronée liée à l'appréciation de la vacance, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la collectivité.

(Exposé des motifs conduisant à la proposition)

 

Vu l’article 1406 bis du code général des impôts, 

 

Le conseil …, après en avoir délibéré (modalités du vote à préciser) :

 

Fixe les taux de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation : ... 1

  • pour la première année d’imposition à ... ;
  • à compter de la deuxième année d’imposition à ... ou

Fixe le taux de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation à ... 2

Charge le/la maire / président(e) de notifier cette décision aux services préfectoraux.

 

1 Pour les communes situées en zone tendue, ces taux peuvent être compris entre 17 % et 30 % la première année d’imposition et entre 34% et 60% à compter de la deuxième année d’imposition.

2 Pour les communes situées en zone non tendue ou les EPCI à fiscalité propre, ce taux peut être fixé dans la limite de 50 %.

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