Actualités Juridiques

Selon l'article 1376 du code civil, l’acte sous signature privée comporte la mention de la somme en lettres et en chiffres et, en cas de différence, c’est la somme écrite en toutes lettres qui prévaut. Mais ces dispositions ne sont pas applicables aux préemptions. Ainsi, la décision qui comporte une différence entre le prix exprimé en lettres et en chiffres (en l’espèce cent-quatre-vingt-dix-mille et 290 000 €) est entachée d'illégalité (CAA Paris, 29 février 2024, M. A., n° 22PA03860).

Le certificat d’urbanisme doit préciser les conditions dans lesquelles un sursis à statuer peut être opposé à une demande d’autorisation d’urbanisme. 1. Bien qu’étant un acte purement informatif, le certificat d’urbanisme de type a) ou b) est aussi un acte créateur de droits. Pour autant, il ne constitue pas, par lui-même, une autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol au sens du code de l’urbanisme et ne peut donc pas faire l’objet d’une décision de sursis à statuer. 2. En revanche, le certificat d’urbanisme doit préciser expressément laquelle ou lesquelles des circonstances figurant à l’article L 424-1 du code de l’urbanisme permettraient d’opposer le sursis à statuer à une future demande d’autorisation d’urbanisme. Pour le juge, « cette obligation doit être comprise comme imposant de préciser : - d’une part, le cas de figure permettant d’opposer un sursis à statuer ; - mais également, d’autre part, en quoi, en l’espèce, ce cas est susceptible de s’appliquer à la parcelle considérée ». 3. En l’espèce, le certificat d’urbanisme opérationnel se borne à indiquer que l’attention du demandeur est attirée sur le fait que toute demande d’autorisation d’urbanisme pourrait faire l’objet d’une décision de sursis à statuer, étant donné que le plan local d’urbanisme (PLU) est en cours d’élaboration (art. L 153-11 du code de l’urbanisme), sans préciser quel zonage ou dispositions du futur plan local d’urbanisme sont susceptibles de justifier un tel sursis à statuer, alors pourtant : - d’une part, que l’état d’avancement du futur plan local d’urbanisme permettait de connaître le zonage (agricole) que ce document d’urbanisme projetait de retenir sur le terrain d’assiette du projet ; - et, d’autre part, que la demande de certificat, qui portait sur la réalisation d’un lotissement de six lots, identifiés par un plan, en vue de construire des maisons d’habitation, était suffisamment précise pour apprécier si la compatibilité avec les règles d’urbanisme pourrait être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme. Dans ces conditions, le maire a entaché la mention de la possibilité d’un sursis à statuer d’une insuffisance de motivation. Il suit de là que cette mention, qui est divisible, doit être annulée (CAA Lyon, 20 février 2024, M. B., n° 22LY03400).

1. Les antennes-relais de radiotéléphonie mobile sont soumises à déclaration préalable lorsque : - soit, quelle que soit la hauteur de l’antenne, la surface de plancher et l'emprise au sol créées sont supérieures à 5 m2 et inférieures ou égales à 20 m2 ; - soit, s’agissant des antennes d’une hauteur supérieure à 12 mètres, la surface de plancher et l'emprise au sol créées sont inférieures ou égales à 5 m2. 2. Les projets comportant des antennes d’une hauteur inférieure ou égale à 12 mètres et entraînant la création d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures ou égales à 5 m2 restent dispensés de toute formalité. 3. Pour l’appréciation des seuils applicables à ces projets de constructions, seules la surface de plancher et l’emprise au sol des locaux et installations techniques doivent être prises en compte, et non l’emprise au sol des pylônes (art. R 421-9, j et c ; R 421-2, a du code de l’urbanisme) (CE, 21 mars 2024, avis n° 490536).

1. Le décret n° 2024-295 du 29 mars 2024 ajoute à la liste des annexes au plan local d'urbanisme et à la carte communale mentionnées aux articles R 151-53 et R 161-8 du code de l'urbanisme les périmètres des secteurs concernés par des obligations de débroussaillement ou de maintien en état débroussaillé résultant de l'application des dispositions du titre III du livre Ier du code forestier. 2. Il ajoute également à la liste des servitudes d'utilité publique du code de l'urbanisme les servitudes de passage et d'aménagement instituées en application de l'article L 134-2 du code forestier. Dans cette même liste, il corrige des références au code forestier. 3. Par ailleurs, il met en cohérence les régimes de dispense de déclaration préalable au titre du code de l'urbanisme pour les coupes et abattages d'arbres en espace boisé identifié en application des articles L 151-19 et L 151-23 du code de l'urbanisme et en espace boisé classé en application de l'article L 113-1 et ajoute à la liste de ces dispenses le cas des coupes et abattages d'arbres nécessaires à la mise en œuvre d'une obligation légale de débroussaillement prévue par le titre III du livre Ier du code forestier. 4. Enfin, il modifie l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation spéciale de travaux en site classé lorsqu'elle est demandée pour l'abattage d'arbres de haute tige dans le cadre de travaux de débroussaillement.

Un arrêté du 5 mars 2024 précise les conditions économiquement acceptables dans lesquelles un dispositif d'ombrage et un dispositif de gestion des eaux pluviales doivent être installés. Il définit, pour les parcs construits ou faisant l'objet d'une rénovation lourde, les coûts à prendre en compte dans le calcul du rapport entre le coût total de l'installation du dispositif comprenant les coûts induits par le dépassement de la contrainte technique et le coût total travaux de création ou de rénovation. Pour les parcs existants, faisant l'objet de la conclusion ou d'un renouvellement de contrat ou de bail, ce rapport est calculé en tenant compte de la valeur vénale du parc à l'achat ou à la vente au moment de la demande d'exonération. L'arrêté fixe comme non-acceptable économiquement l'installation d'un dispositif d'ombrage ou de gestion des eaux lorsque ce rapport est supérieur à 15 %, pour les parcs construits ou faisant l'objet d'une rénovation lourde. Pour les parcs existants, faisant l'objet de la conclusion ou d'un renouvellement de contrat ou de bail, ce rapport est fixé à 10 %. L'arrêté précise les modalités de calcul de la rentabilité de l'installation ainsi que les autorités compétentes pour justifier des calculs. Ces dispositions s'appliquent aux parcs de stationnement et aux rénovations lourdes liées à ces parcs entrant dans le champ de l'article L 111-19-1 du code de l'urbanisme, dont les autorisations d'urbanisme sont déposées à compter du 1er janvier 2024, ainsi qu'aux parcs de stationnement faisant l'objet de la conclusion ou d'un renouvellement de contrat de service public, de prestation de service ou de bail commercial à partir du 1er janvier 2024.

L'article L 111-19 du code de l'urbanisme impose une règle limitant l'emprise au sol des parkings annexes d'un commerce à 75 % de la surface de plancher des bâtiments. Cet article vise à limiter l'extension des nappes de parkings à proximité des grandes surfaces dans un objectif d'utilisation économe de l'espace. L'arrêt du Conseil d'Etat du 7 mars 2018 (CE, 7 mars 2018, commune de Wissembourg, n° 404079) ne précise pas les modalités de calcul de ce ratio à retenir. Le statut des voies d'accès n'est pas précisé. En revanche, l'article L 111-19 du code de l'urbanisme utilise distinctivement deux termes : « l'aire de stationnement » et « la place de stationnement ». Sans ambiguïté, le terme « place de stationnement » désigne l'espace sur lequel se situe un véhicule stationné. Ainsi, et au regard de l'objectif poursuivi par cette disposition législative, le terme « aire de stationnement » ne peut que désigner l'ensemble de l'espace utilisé pour le stationnement des véhicule, voies d'accès comprises. Ce terme est ici équivalent à « parc de stationnement » ou « parking ». La surface des voies permettant l'accès aux places de stationnement doit donc bien être intégrée au calcul de « l'emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux aires de stationnement annexes d'un commerce » (JO AN, 31.10.2023, question n° 10502, p. 9795).

Les bâtiments « destinés à héberger les animaux », au sens et pour l’application du 3° de l’article L 331-7 du code de l’urbanisme (alors en vigueur, désormais codifié à l'article 1635 quater D du code général des impôts), s’entendent de ceux hébergeant les animaux de l’exploitation agricole, ainsi que, le cas échéant, ceux pris en pension à titre d’activité complémentaire (CE, 19 février 2024, M. B., n° 471114).

L’article L 332-6 du code de l'urbanisme énumère de manière exhaustive les obligations auxquelles peuvent être tenus les bénéficiaires d'autorisations qui en relèvent. Les contributions d'urbanisme de nature fiscale sont donc limitativement constituées de la taxe d'aménagement et de la redevance d'archéologie préventive, le versement pour sous-densité ayant été abrogé par la réforme de 2020. A ces taxes peuvent s'ajouter ou se substituer des participations liées à une contrepartie : les contributions sectorielles ou alternatives à la taxe d'aménagement (projet urbain partenarial ou participation spécifique des constructeurs en zone d'aménagement concerté) et les contributions additionnelles (participation spécifique pour la réalisation d'équipements publics exceptionnels). Aussi, les taxes et contributions de toute nature obtenues ou imposées en violation des dispositions des articles L 311-4 et L 332-6 du code de l'urbanisme sont réputées sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût de prestations fournies sont sujettes à répétition (art. L 332-30 code de l'urbanisme). Par ailleurs, le Conseil d'État a aussi précisé en 2021 (CE, 8 décembre 2021, société Zohra, n° 435492) qu'aucune contribution autre que les taxes et participations d'urbanisme limitativement prévues par le code de l'urbanisme ne peut être, non seulement « exigée », mais aussi simplement « obtenue », de la part de constructeurs ou d'aménageurs. Cette interdiction concerne aussi d'éventuels accords de gré à gré (cession de terrains ou d'offres de concours) même proposée spontanément par un constructeur ; la cession gratuite de terrains nécessaires à la réalisation d'une voie publique ne peut donc être acceptée par la commune (Jean-Philippe Strebler, RDI 2022, p. 250). Ainsi, au titre de la contribution aux charges d'équipement public aucune « cession gratuite » de terrain, y compris pour la réalisation de voie publique, ne peut être mise en œuvre à l'occasion d'opérations de construction ou d'aménagement. Il en est de même pour les cessions amiables à titre onéreux incluses, par une prescription au regard des participations d'urbanisme, dans l'autorisation d'urbanisme dès lors qu'elles ne sont pas prévues par des dispositions législatives et qu'aucun cadre législatif ne définit les usages publics auxquels doivent être affectés les terrains ni ne garantit qu'aucune atteinte ne soit portée au droit de propriété. En conclusion, en l'état du droit, un porteur de projet immobilier ne peut céder une partie de son terrain à une commune - gratuitement ou à sa valeur vénale, et même de manière librement consentie - au titre de sa contribution aux charges d'équipement public dans le cadre d'un projet qui a fait l'objet d'une demande d'autorisation d'urbanisme (JO AN, 31.10.2023, question n° 10029, p. 9792).

1. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction. 2. En l'espèce, le Conseil d’État censure l’arrêt de la cour administrative d’appel qui s’était fondée, d'une part, sur ce que les intéressés avaient notamment fait état d'un litige portant sur la détermination d'une servitude de passage sur leur fonds au bénéfice du pétitionnaire et, d'autre part, sur ce que la construction d'une maison individuelle et d'un garage était de nature à porter atteinte aux conditions de jouissance de leur propriété, notamment à leur vue et à leur tranquillité. En effet, les intéressés s’étaient bornés à faire état de la proximité immédiate de leur propriété avec celle du projet, ainsi que de l'existence d'un litige de bornage avec leur voisin. En se fondant, ainsi, d'une part, sur un litige judiciaire sans lien avec la nature, l'importance ou la localisation du projet de construction et, d'autre part, sur des éléments relatifs aux conditions de jouissance de leur bien dont les intéressés ne faisaient nullement état dans leurs écritures, la cour a entaché son arrêt d'erreur de droit. Réglant définitivement le litige, le Conseil d’Etat juge que les voisins ne justifiaient pas d'un intérêt leur donnant qualité pour contester le permis de construire accordé par le maire dès lors qu’ils ne faisaient pas état d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction de nature à justifier d'une atteinte susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur propriété et que, par ailleurs, la commune avait soutenu, sans être contredite, que le projet, objet du permis de construire, n'était pas susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur bien, compte tenu notamment des protections végétalisées séparant les deux terrains (CE, 19 janvier 2024, SARL société de développement rural, n° 469266).

Aux termes de l'article A 424-9 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur des constructions, l'arrêté indique leur destination et, s'il y a lieu, la surface de plancher créée. »  Un permis de construire, sous réserve des prescriptions dont il peut être assorti, n'a pour effet que d'autoriser une construction conforme aux plans déposés et aux caractéristiques indiquées dans le dossier de demande de permis. D'éventuelles erreurs susceptibles d'affecter les mentions, prévues par l'article A 424-9 du code de l'urbanisme, devant figurer sur l'arrêté délivrant le permis, ne sauraient donner aucun droit à construire dans des conditions différentes de celles résultant de la demande. Par suite, la seule circonstance que l'arrêté délivrant un permis de construire comporte des inexactitudes ou des omissions en ce qui concerne la ou les destinations de la construction qu'il autorise, ou la surface de plancher créée, est sans incidence sur la portée et sur la légalité du permis (CE, 20 décembre 2023, M. A., n° 461552).